土地用地スペシャリストに聞いた「こんな土地がトランクルームに向いている」現場の声

habit(ハビット）では、土地活用をしたいオーナー様を募集しております。
マンション・アパート・駐車場経営が困難な土地のお悩みはありませんか？
トランクルームとして活用ができる土地は、マンションやアパートとして利用できる土地とは全く異なります。
駅から遠くても、地形が悪くても、狭い土地でも、問題がない場合が多いのです。
維持費用がかかるので建物を建てたくない等、オーナー様の意向にもしっかり沿う事が出来ます。

では実際にどんな土地がトランクルーム用地として活用できるのか？
habitを運営しております株式会社イコムの土地活用スペシャリスト、常務取締役の後藤さんにインタビューを行い、現場の声をお届けいたします。

自己紹介と、あなたの仕事の内容を教えてください

後藤と申します。土地活用プランナーとして、200件以上の有効活用に携わっています。
コインパーキング事業の立上げからスタートしコンテナ、貸地とフィールドを広げていきました。

屋内トランクルーム、屋外レンタルコンテナ、駐車場にする為にはどんな土地が向いていますか？

各社の戦略により分かれると思いますが、弊社ではセカンド、サード立地と言われるエリアで出店を加速しています。
駅前などの好立地では土地所有者様は比較的苦労はされてません。
なぜなら駅前を借りたい需要は多いからです。
逆に駅からクルマで1０分、15分離れた郊外は土地活用に悩ませれている土地所有者様が多いのです。
屋内トランクルーム、屋外トランクルーム、駐車場にするのでしたら、そのようなセカンド、サード立地といわれるエリアの多くが需要があります。

屋内トランクルーム、屋外レンタルコンテナ、駐車場にした際、それぞれどんなメリットはありますか？

同じ土地でマンション・アパート運営を行う等、建物物件と比較すると、運営後のランニングコストがとても低く抑えられ、僅かな投資から始められます。
また、事業投資額の～１５％の高利回りが見込めます。
元本の回収が4～5年と短期での回収が可能な事も、特徴の一つとして挙げられます。
もちろん、運営・管理全てイコムが代行します。集客～顧客・現場管理等も、全てお任せ下さい。

では逆に、デメリットがあるとしたらそれぞれどんな事でしょうか？

これから伸びていく業界のため、今の段階では知名度が低いというデメリットがあります。
ですが、トランクルームをはじめとするストレージ事業（収納ビジネス）の国内市場規模は、2009年度の401.1億円から2018年度の743.3億円へ、年率4~14%の成長加速で拡大しています。
これまでの成長速度等を鑑みても、今この時に投資するのがお得です。

こんな土地は別用途として活用した方がいい等ありますか？

不動産の面白いところはひとつとして同じ不動産はないので正解はありませんが、活用方法の分散投資を模索すべきですね。
分散投資とは、投資をする際に、特定の投資方法に絞って投資するのではなく、様々な対象に分散して投資をすることです。
そうすることで、リスクを分散させる事が可能となります。

たとえ話として、卵を一つのかごにまとめて入れて転んだ場合、全ての卵が割れてしまいます。
しかし、卵をいくつかのかごに分けて運べば、そのうちの一つのかごを落としてしまったとしても卵が全て無くなることを避けることが可能なのです。

土地活用の領域はとても幅が広いです。
なぜならトランクルームではそうだが駐車場では違うというケースがある為、幅広い選択肢から商材を絞り込んだほうがいいですね。

弊社では確かな技術とノウハウ、最適な土地活用をお手伝いさせて頂きます。地元ならではの活用方法を是非ご相談下さい。

狭小土地でも活用可能ですか？

土地が狭いから建物は建てられない、レンタルコンテナを置くほど広くはないからどうやって活用出来るのか分からない……。
そういう場合には、バイクガレージとしての土地活用をお勧めいたします。
ここ最近、コロナの影響もありバイクがとても人気となっています。
バイクガレージは1基がコンテナよりとても小さい為、レンタルコンテナを置くことが困難な狭小土地でも複数設置可能な場合が多いです。
挟小地だけでなく、車で進入できない場所でも、出店が可能です。
駐車場のデッドスペースや、入りの悪いパーキングで2車室分だけ転用など可能性は無限大です。

屋内トランクルーム、屋外レンタルコンテナ、駐車場として活用される事が決まった土地は、その後どのような改装を行うのでしょうか？

屋内型トランクルームに関しては、既存の建物内をコンバージョンし、トランクルームにすることができます。
基本的には内装を整え、パネルを搬入するといった工事となります。
ただし、物件の構造や老朽化によりかなり改装の内容が変わりますので、注意が必要です。

レンタルコンテナや駐車場については、土地をそのまま使えることもありますが、土地の状態によっては、整地や砂利引きが必要となる場合がございます。

ウチの土地の広告をもっと増やしてほしいという要望にも答えていただけますか？

新規OPENの時点で全ての物件のWEB、看板、チラシ、ポスティング等、様々な広告を多岐に渡って行っております。
実際の稼働率等によっても、追記で広告を打ち出す事も行っております。
勿論オーナー様からのご希望があれば、様々な形で応えられるよう努めております。

相談したけれど活用出来なかった土地というのもあるのでしょうか……？

理由は様々ですが、実はあります。
調整区域の農地、旗竿地、車両進入が出来ない土地等々……
残念ながら活用出来ないケースがありましたね。
ですが、活用出来なかった土地はほんの一部です。まずはお気軽にご相談下さい。活用できる方法を、共に模索していきましょう。

単純に幾らくらいで土地をお借りするのですか？

土地の場合、月極駐車場の賃料を参考にするケースが多いですね。
月極賃料÷7坪＝坪単価となります。
土地所有者の皆さんが聞きたいのは、この坪単価のこととなります。坪単価は、同じ面積でも、形や場所により変化します。

通常、約7坪を駐車場1台分の目安としております。
例えば、70坪の土地を駐車場にしようとした場合は、単純計算で10台分の駐車場に出来ることとなります。
ただし駐車場の場合は、間口の広さ等により、駐車可能台数が変化します。
トランクルームの場合は、レンダブル比率によります。
レンダブル比率とは「賃貸面積比」とも呼ばれ、全体面積のうち賃貸が可能な面積の割合をいいます。
屋内トランクルームの場合、新築なら70%がレンダブル比率となり、既存建物の場合には50〜60%程となります。

契約年数はどの程度ですか？

コインパーキングは2年〜
屋外レンタルコンテナは10年〜
屋内トランクルームは5年から10年
となります。

土地を活用したいオーナー様へ一言どうぞ

土地所有者様は基本借り手がいなければ収益化はできません。
何もしなくても借り手が現れる時代は終わりました。
今は土地所有者みづからも発信していかなければなりません。
小さな発信からお待ちしております。

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土地活用スペシャリストの後藤さんありがとうございました。
土地に関するお悩みがありましたら、どのようなことでも是非ご相談下さい。

これまで培ったノウハウやスキルを活用し、お客様目線に立って迅速に対応が出来るという自信があります。

この記事を書いている人

常務取締役　後藤尚達 2009年入社 輸入車ディーラー、広告代理店を経験 埼玉県を中心に、駐車場・トランクルームの営業を活動中 家族は妻と子ども三人（全員男の子）