【トランクルーム投資指南書vol.2】施設が古くなっても賃料が上がる！？トランクルーム投資とマンション投資の違いとは？

お持ちの建物や土地の有効活用をお考えの皆さまは、マンション投資とトランクルーム投資の違いをご存知ですか？本記事は、
「【トランクルーム投資指南書vol.1】トランクルーム市場拡大の波に乗るなら今！トランクルーム投資のメリットをご紹介」
の第二弾となります。
今回はトランクルーム投資とマンション投資の比較についてご紹介いたします。
マンション投資では当たり前の、「経年劣化による賃料減少」が、トランクルームでは起こらない？　むしろ賃料が上がる！？　そのカラクリについて、ご説明いたします。
土地・建物活用をお考えの方にとって、やるべき価値があるのかどうかの判断に是非お役立てください。

メリット3. （マンション比較）初期投資、メンテナンス費用が少ない？
　最も大きな違いはランニングコスト
　マンションとトランクルームの比較
メリット4. 施設が古くなっても利益が落ちにくい

メリット3. （マンション比較）初期投資、メンテナンス費用が少ない？

マンションとトランクルームの初期投資、メンテナンス費用についてみていきます。
マンションを建築する場合、構造・形状にもよりますが、坪100万円程度が建築費の相場となります。
それに対して、トランクルーム専用に建築した場合、70~80万円程度となります。
トランクルームは間取りなどによる壁が少なく、建物内にパーテーションで区切るだけで貸し出し可能となるためです。

さらに居住戸では無い為、最低限の設備で貸し出しが可能です。
例えば、壁のクロスは見えるところだけ、ガスやトイレやキッチンなどの水回りも不要です。マンションと比べて初期投資が圧倒的に抑えられます。

最も大きな違いはランニングコスト

さらに、大きな違いはランニングコストです。
先述の通り、ガスや水回り等は必要ありませんので、定期的な配管点検・工事もありません。
利用者は「居住」しているわけではなく、荷物を「収納」しているだけの為、退去後のメンテナンス費用もかかりません。

マンションであればクロスやフローリング、キッチンなど大規模なメンテナンスが必要となります。対してトランクルームは管理会社による掃除掛けだけで済みます。
鍵交換も必要ありません。（下記記載）
お客様が退去したその日のうちに次のお客様をつけることも可能です。その回転率も魅力の一つです。

マンションとトランクルームの比較

マンション（約20戸）

修繕費
塗装・給排水管・給湯器・室内設備等→約1700万円/20年間
入退去時メンテナス費用
クロス張り替え→約5万円
クッションフロア張り替え→約5万円
網戸交換→約5千円
ハウスクリーニング→約2~3万円

トランクルーム（約100室）

修繕費
塗装・カーペット張り替え・室内設備等→約500万円/20年間
入退去時メンテナス費用
→0円（概ね管理会社負担）

メリット4. 施設が古くなっても利益が落ちにくい

マンションであれば、築年数が経つほど賃料は下がっていきます。
しかし、トランクルームであれば物件の築年数にはほとんど影響されません。
トランクルームは荷物を収納する場所であり、住む場所ではありません。そのため築年数を気にするお客様は少ないのです。

超好立地は別として、一般的にマンションは新築から10年で約20%賃料が下落します。さらに築20年までの累計賃料下降率は25%～30%となります。
それに対して、トランクルームは築年数による賃料変化はほとんどありません。
むしろ、オープンから時間が経過し稼働率が上がっていれば、賃料は緩やかに上昇していきます。
前段で記載した「空き待ち」のシステムも理由のひとつです。

見るからに倒壊しそう、外壁が崩れている等、よほど見栄えに大きな変化がない限りはトランクルームの賃料減少はほぼありません。